공인중개사 2차 합격전략｜중개사법·공법·세법 완벽 정복 가이드

안녕하세요. 유용한 정보를 전달드리는 랜드하나 공인중개사 정보센터입니다.

결론부터 말씀드리면, 공인중개사 2차 시험 합격의 핵심은 중개사법 80점 확보를 전제로 공법과 공시세법을 50점대 이상으로 안정화하는 180점 전략입니다. 36회 시험이 최근 5~10년 중 가장 평이했던 점을 고려할 때, 37회 시험은 난이도 2~3단계 상승이 예상되므로 방심하지 않으셔야 합니다.

출퇴근길에 시험 전략 자료를 다시 펼쳐보며 느낀 바를 정리해 드립니다. 2차 시험은 절대평가 방식으로 운영되며, 과락 40점 미만 없이 평균 60점을 충족해야 합격합니다. 2차 합격 총점은 180점이며, 이는 평균 60점을 3개 영역(공법·중개사법·공시세법)으로 나누어 계산한 기준입니다. 문항당 2.5점, 과목당 40문항으로 구성되어 있으므로, 각 문항의 가중치를 정확히 인지하고 학습해야 합니다.

과목별 목표 점수와 학습 전략

진창환 교수 OT에서는 2차 4과목을 25%씩 평평하게 공부하는 것이 최대 실수라고 지적하셨습니다. 중개사법에서 80점 이상을 확보하면, 공법과 공시세법은 50점대여도 평균 60점 통과가 가능한답니다. 과목별 목표 점수를 표로 정리해 드립니다.

과목	목표 점수	핵심 전략
공인중개사법령 및 중개실무	80점 이상	용어 정의 암기, 사례 구분
부동산공법	50~60점	킬러 8~10문제 버리기, 6대 법률 집중
부동산공시법령 및 세법	50~60점	선 암기 후 이해, 세목 비교 학습

공시법과 세법은 합산 과목으로 운영되며, 공시법 24문항(공간정보법 12문항 + 등기법 12문항)과 세법 16문항을 합쳐 40문항이 한 과목으로 평가됩니다. 이 구조를 이해하지 못하면 학습 비중을 잘못 배분하게 되니 주의해야 합니다.

부동산공법, 6대 법률과 킬러 버리기 전략

진창환 교수 OT에서는 공법의 만점은 80점이라고 명시하셨습니다. 매년 킬러 8~10문제, 즉 20~25점은 버리는 것이 현명한 전략입니다. 한 번호로 찍으면 1.7문제가 맞고, 1년 뼈대를 잡으면 오답을 걸러 3~4문제를 더 맞출 수 있습니다. 공법은 외우는 것이 아니라 해석하는 과목이며, 두문자 단순 암기의 한계를 반드시 인지해야 합니다.

공법 학습의 시작과 끝은 용어입니다. 건폐율과 용적률 같은 핵심 용어를 하루 10개씩 사진 찍어 이동 중 중얼거리는 습관이 효과적입니다. 6대 법률의 문항수 비중은 다음과 같습니다.

• 국토계획법 12문항: 엄마 법으로 불리며 실질 비중 60% 이상, 상반기 필수 학습
• 도시개발법 6문항: 초원부터 신도시까지 개발 흐름 파악
• 건축법 7문항: 29세대 이하 일반 건축물 중심
• 주택법 7문항: 30세대 이상 공동주택, 분양 및 전매 규제
• 도시및주거환경정비법 6문항: 재개발 및 재건축 절차
• 농지법 2문항: 보전 관련 조문

상반기에는 정독을 통해 취지와 시대정신을 강의 중심으로 파악하고, 하반기에는 다독으로 책과 기출을 여러 번 반복해야 합니다. 기출문제는 시대정신, 즉 투기과열지구와 분양가상한제 취지를 읽는 훈련으로 접근해야 합니다. 랜드하나 올인원 패키지는 정규강의와 특강, 교재를 함께 제공하여 이 흐름을 체계적으로 따를 수 있도록 구성되어 있습니다.

중개사법, 용어 정의와 암기 코드로 정복합니다

황정선 교수 OT에서는 중개사법을 효자 과목이자 전략 과목으로 꼽으셨습니다. 80점 이상 확보가 2차 합격의 열쇠이며, 7월 시작 4개월 만에 80점을 획득한 60대 수험생과 한국어가 낯선 외국인 수험생이 동차 합격한 사례가 있습니다. 시작과 끝은 용어의 정의이며, 40문제 전부 법률 용어로 출제됩니다. 실무 은어는 금지하며, 복비는 중개보수, 양타는 단독 중개로 정확한 용어를 사용해야 합니다.

시그니처 암기 코드 3개를 반드시 숙지해야 합니다. 첫 번째는 결사부 중 53 양업소로, 절대적 등록취소와 5배수 초과 금지 신설 반영을 암기합니다. 두 번째는 예피파 금치 정치정 사벌사로 결격사유를 정리합니다. 세 번째는 업무 금거 증직 투시단으로 금지행위를 기억합니다. 중개와 중개업의 차이는 계속성과 반복성에 있으며, 우연히 1회 발생한 행위는 중개업이 아닙니다. 무등록 중개업은 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금에 처해지며, 이를 3년 3천으로 암기하면 편리하답니다.

공시법, 선 암기 후 이해의 원칙

배상용 교수 OT에서는 공시법 학습의 대원칙이 선 암기 후 이해라고 강조하셨습니다. 공간정보법, 즉 지적법은 12문항 중 10문항 이상을 목표로 격벽 구조로 접근합니다. 단원별 독립성이 높으므로 체계도를 먼저 파악한 후 파트별 암기를 진행합니다. 등기법은 유기적 연계 알고리즘으로, 초반 이해에 시간이 들지만 암기량이 급감하는 특성이 있습니다.

지번 공식은 반드시 암기해야 합니다. 신규등록과 등록전환은 등신본부, 즉 인접 본번의 부번을 적용하며 예외 시 본번을 사용합니다. 분할은 분할은 부부, 즉 최종 부번 다음 부번을 부여합니다. 합병은 합선으로 선순위 지번을 유지합니다. 지적확정측량, 지번변경, 행정구역 개편, 축척변경은 종전 지번 중 본번을 준용합니다. 도면 지목 차문자는 차장천원으로, 주차장은 차, 공장용지는 장, 하천은 천, 유원지는 원으로 표기합니다.

시도지사, 즉 대도시 시장 승인은 3가지로 지축반으로 암기합니다. 지번변경, 축척변경, 지적공부 반출이며, 국토부장관 승인이나 소관청 자체 승인 지문은 오답입니다. 뼈대는 대장과 등기부로 구분하며, 대장은 사실관계를 지적소관청이 관리하고 등기부는 권리관계를 등기소가 관리합니다. 지목 변경은 대장 먼저 후 등기촉탁, 소유자 변경은 등기부 먼저 후 소유권 변경 통지 순서입니다. 시험지 여백에 공식 메모하는 습관을 들이시면 도움이 됩니다.

세법, 이해·암기·비교 3대 전략

강성규 교수 OT에서는 세법을 40문항 중 16문항으로 공시법과 합산 과목으로 설명하셨습니다. 최근 난이도가 급상승하여 한두 문제로 당락이 갈리는 과목입니다. 박스형과 긍정형 문항이 증가하고, 세목 통합 종합문제가 출제됩니다. 세율은 매년 2~4문항으로 필수 암기 영역이며, 최근 2~3개년 개정 사항과 직전 개정 사항을 모두 파악해야 합니다.

3대 전략은 이해, 암기, 비교입니다. 첫 번째는 용어 낯섦을 극복하고 완강을 통해 다회독을 진행합니다. 두 번째는 숫자 앞 조건까지 세트 암기를 하며, 숫자만 보면 하수라는 교수의 지적을 반드시 기억해야 합니다. 비사업용 토지 여부 같은 조건이 숫자와 함께 출제되므로 조건과 숫자를 분리하지 않습니다. 세 번째는 취득, 보유, 양도의 생애주기로 세목을 비교합니다. 취득세와 등록면허세, 재산세와 종부세, 양도소득세를 생애주기별로 대조하면 혼동을 줄일 수 있답니다.

기초부터 기본, 심화, 9~10월 마무리 특강까지 커리큘럼을 완주해야 하며, 오프라인 모의고사로 실전 긴장감(이른바 새가슴)을 극복합니다. 랜드하나에서는 교수가 직접 전화하는 1:1 밀착 학습 코칭을 통해 수험생의 취약점을 실시간으로 파악하고 보완 방향을 제시합니다.

시기별 시프팅(비중 이동), 상반기와 하반기의 균형

2차 시험 시기 전략은 상반기와 하반기로 명확히 구분됩니다. 상반기에는 공법과 중개사법 두 100점 과목에 집중하며 기초를 다져야 합니다. 이 두 과목은 기초가 필요하므로 초반 학습 비중을 높이는 것이 합리적입니다. 하반기에는 공시법과 세법 비중을 확대하는 시프팅(비중 이동) 전략을 실행합니다. 36회 동안 누적된 1,440문제 이상 기출을 분석하면, 난이도 상승 시 어떤 영역이 취약해지는지 예측할 수 있습니다.

재수생의 경우 약점 리스트업을 먼저 진행하고, 작년 심화강의와 기출강의로 선행학습을 한 후 즉시 문제를 풀어야 합니다. 3월 전 보완을 완료하는 것이 목표입니다. 랜드하나의 무제한 선행학습 시스템은 신청 즉시 2025 기출, 요약, 쪽집게 100선을 열람할 수 있도록 설계되어 있어, 이 시기 전략을 효율적으로 실행할 수 있습니다.

랜드하나 공인중개사 정보센터는 EBS 방송교재 6년 연속 선정 저자의 직강과 교수가 직접 진행하는 학습상담으로 이 학습 순서를 그대로 따라갈 수 있게 돕고 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 2차 시험에서 중개사법 80점 확보가 정말 그렇게 중요한가요?

A. 그렇습니다. 진창환 교수 OT에서 명시한 180점 전략에 따르면, 중개사법 80점 확보 시 공법과 공시세법은 50점대여도 평균 60점 통과가 가능합니다. 황정선 교수 OT에서도 중개사법을 효자 과목으로 지목하며 80점 이상 확보가 2차 합격의 열쇠라고 강조하셨습니다.

Q. 공법에서 킬러 문제를 버린다는 것이 구체적으로 무엇을 의미하나요?

A. 진창환 교수 OT에서는 매년 킬러 8~10문제, 즉 20~25점을 버리는 것이 현명하다고 설명하셨습니다. 공법의 만점은 80점이며, 한 번호로 찍으면 1.7문제가 맞고 1년 뼈대를 잡으면 오답을 걸러 3~4문제를 더 맞출 수 있습니다. 킬러 문제는 변형 출제가 많으므로 두문자 단순 암기로 접근하기보다 법 해석 중심으로 학습해야 합니다.

Q. 공시법과 세법 합산 과목의 학습 비중은 어떻게 배분해야 하나요?

A. 공시법 24문항(공간정보법 12문항 + 등기법 12문항)과 세법 16문항을 합쳐 40문항이 한 과목으로 평가됩니다. 배상용 교수 OT에서는 지적법 12문항 중 10문항 이상을 목표로 격벽 구조로 접근하라고 권장하셨습니다. 강성규 교수 OT에서는 세율 2~4문항을 필수 암기 영역으로 지목하며, 최근 2~3개년 개정 사항을 반드시 파악해야 한다고 설명하셨습니다. 하반기 시프팅(비중 이동) 전략으로 이 두 영역의 비중을 확대하는 것이 효과적입니다.

감수: 배상용 교수 — EBS 방송교재 저자·방송강의 담당, 랜드하나 부동산공시법령