공인중개사 과목별 공부 순서｜1차·2차 합격 학습 전략 총정리

안녕하세요. 유용한 정보를 전달드리는 공인중개사 정보센터 필자입니다. 결론부터 말씀드리면, 2차 합격의 핵심은 공인중개사법령에서 80점 이상을 먼저 확보한 뒤, 상반기에는 공법과 중개사법을 집중하고 하반기에는 공시법과 세법으로 비중을 옮기는 시프팅(비중 이동) 전략입니다. 1차는 민법 판례 반복과 학개론의 빅3(수요·공급론, 투자론, 감정평가론)를 먼저 다지는 것이 효율적이랍니다. 아래에서 과목별 학습 순서와 목표점수를 정리해 드립니다.

공인중개사 시험 과목 구성과 합격 기준

공인중개사 시험은 절대평가 방식으로 운영됩니다. 각 과목에서 40점 미만(과락)이 없어야 하며, 전 과목 평균 60점 이상을 달성해야 합격이 가능합니다. 2차 시험의 합격 총점은 180점으로, 평균 60점을 3개 영역(공법·중개사법·공시세법)에 곱한 값이랍니다. 각 과목은 40문항으로 구성되며, 문항당 2.5점씩 배점됩니다. 공시법과 세법은 같은 시간에 시험을 치르지만, 공간정보법 12문항과 등기법 12문항, 세법 16문항으로 합쳐 40문항 100점짜리 한 과목으로 평가된다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

차수	과목	문항	배점
1차	부동산학개론	40문항	100점
	민법 및 민사특별법	40문항	100점
2차	부동산공법	40문항	100점
	공인중개사법령 및 중개실무	40문항	100점
	부동산공시법령	24문항	60점
	부동산관련세법	16문항	40점

36회 시험은 최근 5~10년 중 가장 평이했으며, 하 난이도 문제가 30문제에 달하고 상 난이도 문제가 3~4문제 감소한 바 있습니다. 이에 따라 37회(2026년)는 난이도가 2~3단계 상승할 것으로 예상되니, 방심하지 않으시기 바랍니다. 기출 누적 문제는 36회를 기준으로 1,440문제 이상에 이른답니다.

1차 시험 학습 순서와 전략

민법 및 민사특별법: 판례 반복이 핵심

1차에서는 민법 및 민사특별법을 먼저 시작하는 것이 유리합니다. 채희대 교수 OT에서는 40문항 중 30문항 이상 판례가 출제된다고 밝히셨습니다. 사례형과 박스형 문제 비중이 증가하고 있어, 풀이 시간 부족에 대비한 집중 훈련이 필요합니다. 넓게 공부하기보다 핵심을 반복하는 것이 60점 절대평가에 부합한답니다. 식후 30분이나 취침 전 30분 같은 자투리 시간에 판례 지문을 짧게 반복하면 효과적입니다. 초심자는 복습에 집중하고, 유경험자는 선행학습이 유용하답니다.

부동산학개론: 3할 타자 전략과 계산 문제 포기 금지

이종호 교수(강의 25년)는 60점 시험에서 상위 난이도 10문항을 버리고, 중·하위 30문항 중 24문항을 확보하는 "3할 타자 전략"을 제안하셨습니다. 초반에는 수요·공급론, 투자론, 감정평가론이라는 빅3를 먼저 다루어야 합니다. 계산 문제는 11문항이 출제되므로 포기하지 않으셔야 합니다. 꾸준히 연습하면 7~8문제(70~80%)를 해결할 수 있답니다. NL 기법으로 N(Now, 원리 이해)과 L(Later, 단순 암기 나중)을 표시해 번아웃을 방지하고, 인강은 일시정지 없이 완강한 뒤 부족분만 재수강하는 노 퍼즈 원칙을 지키시면 흐름 이해에 도움이 됩니다.

2차 시험 학습 순서와 180점 전략

공인중개사법령: 80점 확보가 합격의 열쇠

황정선 교수 OT에서는 공인중개사법령에서 80점 이상을 확보하는 것이 2차 합격의 열쇠라고 강조하셨습니다. 40문항이 전부 법률 용어 정의 문제이므로, 시작과 끝은 용어의 정의랍니다. 실무 은어는 사용하지 않으셔야 합니다. 복비는 중개보수, 양타는 단독 중개로 정확한 용어를 사용해야 합니다. 시그니처 암기 코드 세 가지가 제시되었습니다. "결사부 중 53 양업소"는 절대적 등록취소와 5배수 초과 금지 신설을, "예피파 금치 정치정 사벌사"는 결격사유를, "업무 금거 증직 투시단"은 금지행위를 암기하는 코드입니다. 무등록 중개업은 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금('3년 3천')으로 기억하시면 됩니다. 랜드하나에서는 교수가 직접 전화하는 1:1 밀착 학습 코칭을 통해 학습 상담을 진행하고 있답니다.

부동산공법: 80점이 만점입니다

진창환 교수(강의 21년)는 "공법의 만점은 80점"이라고 말씀하셨습니다. 매년 킬러 문제가 8~10문제(20~25점) 출제되므로 이를 버리는 전략이 필요합니다. 180점 전략의 핵심은 중개사법 80점을 확보하면, 공법과 공시세법이 50점대여도 평균 60점을 통과할 수 있다는 점입니다. 2차 4과목을 25%씩 평평하게 공부하는 것이 최대 실수랍니다. 6대 법률의 문항 구성은 국토계획법 12문항(엄마 법, 실질 비중 60% 이상, 상반기 필수), 도시개발법 6문항, 건축법 7문항, 주택법 7문항, 도시및주거환경정비법 6문항, 농지법 2문항입니다. 법은 외우는 것이 아니라 해석해야 하며, 하루 10개 용어를 사진 찍어 이동 중 중얼거리는 습관이 도움이 됩니다. 상반기에는 공법과 중개사법에 집중하고, 하반기에는 공시법과 세법으로 비중을 옮기는 시프팅(비중 이동) 전략이 효율적이랍니다.

공시법과 세법: 하반기 집중 학습

배상용 교수 OT에서는 공간정보법(지적법) 12문항과 등기법 12문항으로 구성된 공시법에서, 지적법은 12문항 중 10문항 이상을 목표로 삼으라고 안내하셨습니다. 지적법은 격벽 구조로 단원별 독립적이므로 체계도를 먼저 익히고 파트 암기를 진행합니다. 등기법은 유기적 연계 알고리즘이므로 초반 이해에 시간이 들지만 암기량이 급감한답니다. 지번 공식으로 "등신본부"(신규등록·등록전환), "분할은 부부"(분할), "합선"(합병)를 기억하시면 됩니다. 도면 지목 차문자는 "차장천원"(주차장→차, 공장용지→장, 하천→천, 유원지→원)입니다. 시·도지사 승인 3가지는 "지축반"(지번변경·축척변경·지적공부 반출)입니다.

강성규 교수 OT에서는 세법 16문항이 공시법과 합산 과목의 40문항 중 차지한다고 밝히셨습니다. 최근 난이도가 급상승하여 한두 문제로 당락이 갈리니 주의가 필요합니다. 박스형과 긍정형 문제가 증가하고 있으며, 세율은 매년 2~4문제 출제되므로 필수 암기 대상입니다. 3대 전략으로 "이해·암기·비교"를 제안하셨습니다. 용어 낯섦을 극복하고 완강한 뒤, 숫자 앞 조건까지 세트 암기를 진행하며, 취득→보유→양도 생애주기로 세목을 비교 학습하시면 됩니다. EBS 방송교재로 6년 연속 선정된 저자직강 커리큘럼을 완주하시면 체계적인 대비가 가능한답니다.

과목별 목표점수 요약표

과목	목표점수	핵심 전략
부동산학개론	60점	3할 타자 전략, 계산 문제 7~8문제 확보
민법 및 민사특별법	60점	판례 30문항 이상 반복, 자투리 시간 활용
공인중개사법령	80점 이상	용어 정의 완벽 암기, 시그니처 코드 활용
부동산공법	50~60점	킬러 8~10문제 포기, 국토계획법 집중
부동산공시법령	50~60점	지적법 10문항 이상, 등기법 알고리즘 이해
부동산세법	50~60점	이해·암기·비교, 세율 필수 암기

랜드하나 공인중개사 정보센터는 EBS 방송교재 6년 연속 선정 저자의 직강과 교수가 직접 진행하는 학습상담으로 이 학습 순서를 그대로 따라갈 수 있게 돕고 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 2차 시험에서 4과목을 모두 평평하게 공부해야 하나요?

A. 아닙니다. 2차 4과목을 25%씩 평평하게 공부하는 것이 최대 실수랍니다. 진창환 교수 OT에서는 중개사법에서 80점을 먼저 확보한 뒤, 공법과 공시세법이 50점대여도 평균 60점을 통과할 수 있는 180점 전략을 권장하셨습니다. 상반기에는 공법과 중개사법에 집중하고, 하반기에는 공시법과 세법으로 비중을 옮기는 시프팅(비중 이동) 전략이 효율적입니다.

Q. 부동산학개론 계산 문제는 포기해도 되나요?

A. 결코 포기하지 않으셔야 합니다. 이종호 교수 OT에서는 계산 문제가 11문항 출제되므로, 꾸준히 연습하면 7~8문제(70~80%)를 해결할 수 있다고 안내하셨습니다. 60점 시험에서 상위 난이도 10문항을 버리고 중·하위 30문항 중 24문항을 확보하는 3할 타자 전략이 핵심이랍니다.

Q. 37회 시험 난이도는 어떻게 예상되나요?

A. 36회 시험은 최근 5~10년 중 가장 평이했으며, 하 난이도 문제가 30문제에 달하고 상 난이도 문제가 3~4문제 감소했습니다. 이에 따라 37회(2026년)는 난이도가 2~3단계 상승할 것으로 예상되므로, 방심하지 않으시기 바랍니다. 기출 누적 문제는 36회를 기준으로 1,440문제 이상으로, 체계적인 대비가 필요한답니다.

감수: 강성규 교수 — EBS 방송교재 저자·방송강의 담당, 랜드하나 부동산세법