1차만 할까? 동차로 할까?

안녕하세요. 유용한 정보를 전달드리는 랜드하나 공인중개사 정보센터입니다. 결론부터 말씀드리면, 1차 실력이 안정적이고 올해 합격 목표를 명확히 세우셨다면 동차 접수가 합리적이며, 1차 과목에 대한 자신감이 부족하거나 학습 시간이 제한적인 경우 1차 단독접수를 선택하시는 것이 현명합니다. 공인중개사 시험 원서 접수 시 1차만 접수하는 '단독접수'와 1·2차를 동시에 접수하는 '동차' 중 하나를 선택해야 하는데, 이는 단순한 편의성 문제가 아니라 합격 전략의 핵심이 되는 중요한 의사결정입니다.

원서 접수 시기마다 "1차만 볼까, 동차로 갈까"를 묻는 상담이 가장 많이 들어옵니다. 오늘 그 판단 기준을 함께 정리해 보겠습니다.

단독접수와 동차, 무엇이 다른가

공인중개사 시험은 1차와 2차가 같은 날 치러집니다. 오전에는 1차 시험인 부동산학개론과 민법이, 오후에는 2차 시험인 부동산공법, 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공시법령, 부동산관련세법이 진행됩니다. 원서 접수 시 수험생은 '1차 단독접수'와 '1·2차 동시접수' 중 하나를 선택해야 합니다.

여기서 가장 중요한 법적 근거는 공인중개사법의 시험 일부면제 규정입니다. 이에 따르면, 1차에 합격한 수험생은 다음 회 시험에 한해 1차 응시가 면제됩니다. 즉, 올해 1차에 합격하면 내년 시험에서는 2차 4과목만 응시하면 됩니다. 반면 1차 시험에 불합격할 경우 그 해 2차 응시는 무효 처리됩니다. 따라서 동차 접수를 선택하더라도 1차에서 떨어지면 2차 점수는 의미가 없어지므로, 사실상 1차 합격 여부가 모든 것을 좌우한다고 볼 수 있습니다.

2차 시험은 절대평가로 운영됩니다. 과락 40점 미만 없이 평균 60점을 충족하면 합격이며, 2차 합격 총점은 180점입니다. 공법·중개사법·공시세법 3과목 평균 60점 기준이며, 문항당 2.5점, 과목당 40문항으로 구성됩니다. 공시법과 세법은 한 과목으로 통합되어 40문항(공간정보법 12문항 + 등기법 12문항 + 세법 16문항)을 출제합니다.

어떤 사람이 단독접수를 선택해야 할까

1차 단독접수를 고려해야 하는 대상은 주로 1차 과목에 대한 자신감이 부족하거나, 2차 과목 학습에 집중할 시간이 필요한 수험생입니다. 부동산학개론과 민법은 방대한 분량과 깊이 있는 이해가 요구되기 때문입니다.

부동산학개론은 100점 만점에 60점을 목표로 잡는 시험으로, 상 10문제를 버리고 중·하 30문제 중 24문제를 확보하는 '3할 타자 전략'이 유효합니다. 이종호 교수 OT에서는 계산 문제 11문항을 포기하지 말고 꾸준히 연습하면 7~8문제를 해결할 수 있다고 강조하셨습니다. 초반에는 수요·공급론, 투자론, 감정평가론이라는 빅3를 반드시 먼저 다져야 합니다.

민법은 채희대 교수 OT에 따르면 40문항 중 30문항 이상 판례가 출제되며, 사례형과 박스형 비중이 증가하고 있습니다. 풀이 시간 부족에 대비한 집중 훈련이 필요한답니다. 넓게 공부하기보다 핵심을 반복하는 것이 60점 절대평가 체제에서 더 효과적입니다.

직장인이나 학습 시간이 제한적인 수험생에게도 단독접수는 좋은 전략이 될 수 있습니다. 1차 합격 시 내년 1차가 면제되므로, 올해는 1차 합격이라는 목표에 에너지를 쏟고 내년에는 2차 4과목에 집중할 수 있는 여유를 만들 수 있습니다. 랜드하나 정보센터의 학습코칭 사례를 보면, 1차 과목에서 반복적으로 실수를 저지르던 수험생이 단독접수를 선택해 심리적 부담을 줄이고 합격에 성공한 경우가 있습니다. '한 번에 끝내야 한다'는 강박을 버리고 단계별로 승부를 보는 전략이 필요한 분들에게 추천합니다.

어떤 사람이 동차를 선택해야 할까

동차 접수는 올해 반드시 합격하겠다는 강한 의지와 충분한 학습 시간을 확보한 수험생에게 적합한 전략입니다. 1차와 2차에 걸쳐 총 6과목을 동시에 준비해야 하므로 학습 부담이 크답니다. 다만 1차 실력이 안정적이고 2차 과목도 꾸준히 학습해 온 경우라면 동차 접수를 통해 한 번에 합격할 기회를 잡을 수 있습니다.

동차 학습 시 상반기에는 공법과 중개사법이라는 100점짜리 과목에 기초를 병행해야 합니다. 진창환 교수 OT에서는 국토계획법이 '엄마 법'으로 불리며 실질 비중이 60% 이상이라고 설명하셨습니다. 상반기에 국토계획법 필수 범위를 반드시 마스터해야 하반기에 여유가 생깁니다.

중개사법 80점 전략이 동차를 가능하게 하는 핵심 이유입니다. 황정선 교수 OT에 따르면, 중개사법은 효자 과목으로 80점 이상 확보가 2차 합격의 열쇠입니다. 7월부터 시작해 4개월 만에 80점을 얻고 동차 합격한 60대 수험생 사례가 확인되었습니다. 한국어가 낯선 외국인 수험생도 동차 합격한 사례가 있습니다. 중개사법이 80점 이상 확보되면 공법과 공시세법은 50점대여도 평균 60점을 통과할 수 있습니다. 2차 4과목을 25%씩 평평하게 공부하는 것이 최대 실수랍니다.

37회 시험은 난이도 상승을 고려해야 합니다. 36회 시험은 최근 5~10년 중 가장 평이했으며, 하 난이도 30문제, 상 난이도 3~4문제 감소로 평가되었습니다. 이에 따라 37회는 난이도가 2~3단계 상승할 것으로 예상되므로 방심해서는 안 됩니다. 기출 누적 문제는 36회 동안 1,440문제 이상으로 방대합니다.

단독접수 선택 시 반드시 주의할 점

단독접수를 선택할 때 가장 주의해야 할 점은 면제 회차의 함정입니다. 1차에 합격해 내년 1차가 면제된 상태에서, 다시 1차 과목을 접수해 응시했다가 불합격할 경우 기존 1차 합격 이력이 사라집니다. 면제 혜택을 받고 있는 해에는 1차 과목을 접수하지 않거나, 응시하더라도 반드시 합격해야 기존 이력을 유지할 수 있습니다.

따라서 단독접수로 1차에 합격했다면 내년 시험에서는 2차 과목에 전력을 다해야 합니다. 1차 과목에 대한 불안감 때문에 다시 1차를 접수하려는 유혹에 빠지지 않도록 주의해야 합니다. 랜드하나 정보센터에서는 1차 합격 후 2차 준비 단계에서 "1차 과목의 핵심 개념을 주기적으로 점검하며 2차 과목 학습에 집중하라"는 코칭을 제공하며, 교수가 직접 학습상담을 진행하는 1:1 밀착 시스템을 운영하고 있습니다.

전략 비교 요약

구분	1차 단독접수	1·2차 동시접수(동차)
장점	1차 과목에 집중 가능 심리적 부담 감소 내년 1차 면제 혜택 확보	한 번에 합격 가능 학습 동기 부여 시간 절약(합격 시)
단점	합격까지 최소 2회 이상 소요 2차 과목 학습 지연	학습 부담 큼 1차 불합격 시 2차 무효 시간 관리 어려움
추천 대상	1차 실력 부족 학습 시간 제한 단계별 승부 선호	1차 실력 안정 충분한 학습 시간 올해 합격 목표
주의사항	면제 회차에 1차 재응시 시 불합격하면 이력 소멸	1차 과목 소홀 금지 상반기 공법·중개사법 기초 병행 필수

자신의 현재 실력과 학습 환경을 정직하게 평가한 뒤, 가장 적합한 접수 방식을 선택하시길 바랍니다. EBS 방송교재 6년 연속 선정된 랜드하나 교재와 저자직강 시스템은 학습 방향을 잡는 데 도움이 된답니다.

자주 묻는 질문

Q. 1차만 접수했다가 나중에 마음이 바뀌면 2차도 접수할 수 있나요?

A. 원서 접수 기간이 지나면 접수 방식을 바꿀 수 없습니다. 접수 마감 전에 신중히 결정해야 합니다.

Q. 1차 면제를 받은 해에 실수로 1차를 접수하면 어떻게 되나요?

A. 접수 자체는 가능하지만, 그 상태로 응시해 불합격하면 기존 1차 합격 이력이 사라집니다. 면제받은 해에는 1차를 접수하지 않는 것이 안전합니다.

Q. 동차 접수가 무조건 유리한가요?

A. 아닙니다. 학습 시간이 충분하지 않은 상태에서 동차를 선택하면 6과목을 모두 얕게 공부하게 되어 오히려 1차 합격조차 어려워질 수 있습니다. 자신의 학습 가능 시간을 먼저 냉정하게 따져봐야 합니다.

감수: 진창환 교수 — EBS 방송교재 저자·방송강의 담당, 랜드하나 부동산공법