공인중개사 시험과목·시험시간 총정리｜1차·2차 과목부터 문항 수까지 한눈에 보기

공인중개사 시험은 1차와 2차로 명확히 구분되어 있습니다. 각 차원의 문항 수와 시간 배정은 법적으로 정해져 있습니다. 시험 준비를 시작할 때 가장 먼저 확인해야 할 사항이 바로 이 시험과목과 시험시간입니다. 아무리 좋은 강의와 교재를 준비해도 시험의 전체 구조를 제대로 파악하지 못하면 학습 계획 자체가 흔들릴 수밖에 없습니다.

이 부분은 철저히 점검해야 합니다.

글쓴이: 랜드하나 편집팀 · 감수: 랜드하나 강사진

공인중개사는 부동산 매매·교환·임대차 등의 거래를 당사자 사이에서 중개하고 그 대가로 보수를 받을 수 있는 국가전문자격증입니다. 이 자격을 취득하려면 한국산업인력공단이 매년 시행하는 공인중개사 시험에 합격해야 합니다. 처음 준비하는 분들은 시험 자체의 구조부터 낯설게 느껴질 수 있습니다.

공인중개사 시험을 처음 준비하는 수험생들은 과목 수, 1차와 2차의 차이, 시험 일정, 합격 점수 등 기본적인 정보조차 파악하기 어려워 막막함을 느끼는 경우가 많습니다. 이러한 초기 진입 장벽을 낮추기 위해 본 글에서는 공인중개사 시험의 전체적인 구조를 명확히 정리해 드립니다. 1차와 2차의 과목별 특징은 물론, 정확한 시험 시간과 문항 수, 합격 기준까지 상세히 안내합니다. 또한 각 과목에 맞는 실전 학습 전략까지 하나의 글에서 모두 확인할 수 있도록 체계적으로 구성했답니다.

공인중개사 시험은 1차와 2차로 구분되지만 같은 날 실시되며, 총 6과목을 평가합니다. 이 구조를 정확히 이해하는 것이 합격 전략의 첫걸음입니다.

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공인중개사 시험의 구조를 먼저 살펴볼 필요가 있습니다.

공인중개사 시험은 1차 시험과 2차 시험으로 구분됩니다. 전 과목이 객관식 5지선다형으로 출제된답니다. 서술형이나 논술형 문제가 존재하지 않기 때문에, 개념 이해와 정확한 암기, 그리고 반복적인 문제풀이가 합격의 핵심 요소가 됩니다.

시험의 전체적인 골격은 다음과 같습니다.

• 1차 시험 : 2과목
• 2차 시험 : 4과목
• 총 6과목
• 전 과목 객관식 5지선다형
• 대부분 과목당 40문항(부동산공시법령 24문항·부동산관련세법 16문항은 예외)

핵심 요약 : 공인중개사 시험은 하루 동안 오전에 1차, 오후에 2차를 이어서 치르는 구조입니다. 즉 하루 만에 1차·2차 시험이 모두 종료되며, 별도로 날을 나눠 응시하지 않습니다.

이 부분은 특히 초시생들이 자주 오해하는 지점입니다. 1차 시험에 합격한 후에야 2차 시험 준비를 시작하는 것으로 착각하는 경우가 많지만, 실제 운영 방식은 다릅니다. 시험 당일에는 1차와 2차 시험지를 모두 받아 응시하게 됩니다.

다만 1차 시험에서 과락(40점 미만) 또는 평균 60점 미만으로 불합격할 경우, 2차 시험 성적은 채점 대상에서 제외됩니다.

이러한 구조를 이해하면 수험생들이 하루 총 5시간 가까운 시험 일정을 소화해야 하는 이유를 자연스럽게 파악할 수 있습니다. 또한 실전에서 체력 관리와 시간 배분 연습이 중요한 이유도 함께 깨닫게 됩니다.

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1차 시험 과목을 완벽하게 정리하는 방법입니다.

1차 시험은 공인중개사 시험의 입문 단계입니다. 부동산 관련 기본 이론과 법률 기초 지식을 평가하는 과정이지요. 과목 수는 적지만 결코 만만한 난이도는 아닙니다. 기초를 소홀히 하면 2차 과목 학습에도 영향을 줄 수 있습니다.

① 부동산학개론

부동산학개론은 공인중개사 시험의 입문 과목입니다. 이 과목에서는 부동산의 개념과 시장 원리, 투자 및 금융, 감정평가 이론 등 부동산학 전반을 폭넓게 다루고 있습니다. 따라서 기초 체력을 다지는 데 필수적인 과목이랍니다.

이 과목의 특징은 다음과 같습니다.

• 부동산의 개념과 특성, 부동산 시장의 수요·공급 원리
• 부동산 투자 분석 및 부동산 금융 이론
• 감정평가의 기본 원리와 방식

계산문제가 일부 출제되기 때문에 단순 암기만으로는 대응이 어렵습니다. 개념을 정확히 이해한 뒤 공식을 적용하는 문제풀이 연습을 꾸준히 반복하는 것이 중요하며, 이는 실제로 효과적인 학습법으로 입증되고 있습니다.

투자분석과 금융 관련 계산 문제는 매년 일정 비율로 출제됩니다. 따라서 공식 자체를 암기하는 방식보다는 원리를 이해하고 응용하는 학습 방법이 효과적입니다. 개념을 확실히 정립하여 문제를 해결하는 능력이 핵심이기 때문입니다. 랜드하나 역시 이러한 접근법을 강조하고 있습니다.

② 민법 및 민사특별법

민법 및 민사특별법은 부동산 거래와 관련된 법률 지식을 평가하는 과목입니다. 많은 수험생들이 가장 어려워하는 과목 중 하나로 꼽히지요. 랜드하나 학습 코칭에서도 체계적인 개념 정리를 권장합니다.

주요 학습 범위는 다음과 같습니다.

• 권리변동의 기본 원리
• 계약의 성립과 효력, 계약 해제·해지
• 물권법 전반 (소유권, 저당권, 지상권 등)
• 점유권 및 부동산 관련 특별법

민법은 판례를 기반으로 한 사례형 문제가 다수 출제되기 때문에, 조문을 외우는 것만으로는 부족합니다. 실제 판례의 논리를 이해하고, 유사한 사례에 응용할 수 있는 사고력을 기르는 것이 중요합니다. 랜드하나의 학습 방향도 이 점을 중시하고 있습니다.

주의사항 : 민법은 학습 분량이 방대하고 개념이 서로 연결되어 있어, 시험 직전 몰아서 공부하기 어려운 과목입니다. 초반부터 꾸준히 회독 수를 늘려가는 전략이 필요합니다.

1차 시험시간

1차 시험의 정확한 시간표는 다음과 같습니다.

100분이라는 제한 시간 내에 80문항을 모두 해결해야 하는 구조입니다. 이를 계산해 보면 문항당 평균 약 75초 이내에 답안을 확정해야 한다는 뜻이지요. 실전 시험에서는 아는 문제를 먼저 빠르게 처리하고, 헷갈리는 문제는 표시를 남긴 뒤 넘어가는 시간 관리 전략이 필수적입니다.

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2차 시험 과목을 완벽하게 정리하는 방법입니다

2차 시험은 1차 시험에 비해 과목 수가 많고 학습 범위도 훨씬 넓습니다. 실무와 직결된 법령을 다루기 때문에, 실제 중개업무를 수행하기 위한 실질적인 지식을 평가하는 단계라고 볼 수 있습니다.

① 공인중개사법령 및 중개실무

공인중개사의 업무와 가장 직접적으로 관련된 핵심 과목입니다.

• 중개실무 전반 (중개계약, 중개대상물 조사 등)
• 중개대상물 확인·설명 의무
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률
• 개업공인중개사 관련 법규 및 행정처분 규정

이 과목은 자격증 취득 후 실제 업무와 가장 밀접하게 연결되어 있습니다. 따라서 암기와 이해를 병행하면 상대적으로 고득점을 거둘 수 있는 과목이랍니다. 랜드하나 커리큘럼에서도 이러한 학습 방향을 확인할 수 있습니다.

② 부동산공법

도시개발, 국토계획, 건축법, 주택법 등 각종 부동산 관련 법규를 다루는 과목입니다. 수험생들이 가장 많은 학습 시간을 투자하는 과목으로 꼽히며, 랜드하나 교수진은 이 과목의 중요성을 강조합니다.

주요 학습 영역은 다음과 같습니다.

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
• 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법
• 건축법의 기본 원리와 절차
• 주택법의 주요 규정
• 농지법의 주요 규정

부동산공법은 법률 간 상호 연계성이 높고 세부 규정이 많아, 체계도를 그려가며 흐름을 이해하는 학습법이 효과적입니다. 단순 조문 암기보다는 각 법률이 어떤 절차와 목적으로 연결되는지 큰 그림을 먼저 잡는 것이 중요합니다. 랜드하나 자료도 이 점을 강조하며, 체계적인 이해가 선행되어야 한다고 안내하고 있습니다.

③ 부동산공시법 및 부동산세법

공시법과 세법은 같은 시험 시간인 2교시에 함께 치러지지만, 배점이 분리된 서로 다른 두 과목입니다.

• 공시법: 등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률
• 세법: 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등

출제 비율은 공시법 24문항, 세법 16문항으로 구성됩니다. 세법의 경우 최신 개정 세율과 정책 변화를 반영해 출제되는 경향이 있으므로 최근 개정 사항을 별도로 체크하는 것이 좋습니다.

학습 포인트 : 공시법과 세법은 서로 다른 성격의 과목이지만 한 시험지로 묶여 있기 때문에, 시간 배분 연습을 별도로 해두는 것이 실전에서 큰 도움이 됩니다.

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2차 시험 시간표를 자세히 안내해 드립니다.

2차 시험은 1교시와 2교시로 나뉘어 진행됩니다. 과목 수가 많은 만큼 시험 시간도 1차보다 길게 편성되어 있습니다.

2차 1교시

2차 2교시

1교시와 2교시 사이에는 휴식 및 이동 시간이 주어집니다. 하지만 오전 1차부터 오후 2차 2교시까지 이어지는 긴 일정 탓에 체력 관리가 실전 성과에 직접적인 영향을 줍니다. 특히 2차 2교시는 50분 만에 40문항을 풀어야 하므로 시간이 넉넉하지 않습니다. 평소 모의고사를 통해 실전 시간 감각을 익혀두는 것이 좋습니다.

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공인중개사 시험 시간을 한눈에 정리해 드립니다.

한눈에 정리 : 오전 09:30에 시작해 오후 16:20에 종료되므로, 응시자는 총 6시간 50분에 걸쳐 시험 일정을 소화하게 됩니다. 중간에 점심시간과 교시 간 휴식시간이 포함되어 있지만, 하루 전체를 시험에 집중해야 하는 만큼 사전에 체력과 멘탈 관리 계획을 세워두는 것이 좋습니다.

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합격 기준과 채점 방식을 살펴봅니다

공인중개사 시험은 상대평가가 아닌 절대평가 방식으로 운영됩니다. 다른 수험생들과 점수를 비교해 상위 몇 퍼센트만 합격시키는 구조가 아니라는 뜻이지요. 정해진 기준 점수를 넘기면 누구나 합격할 수 있는 시스템입니다. 이러한 절대평가의 특성은 합격 전략을 수립할 때 가장 핵심적인 사실로 작용합니다.

합격을 위해서는 다음 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

• 과목별 40점 이상
• 전 과목 평균 60점 이상

특정 과목에서 매우 높은 점수를 획득했다 하더라도, 단 한 과목이라도 40점 미만일 경우 과락으로 불합격 처리됩니다. 예를 들어 4과목에서 모두 90점 이상을 받았더라도, 나머지 한 과목이 35점이라면 평균 점수와 무관하게 불합격이 됩니다.

핵심 주의사항 : 특정 과목에 학습 시간을 몰아서 고득점을 노리는 전략보다, 전 과목을 균형 있게 40점 이상 확보하는 전략이 훨씬 안전합니다. 특히 민법과 부동산공법처럼 학습량이 많은 과목에서 과락을 피하는 것이 합격의 핵심 관문이 됩니다.

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7. 과목별 실전 학습 전략

시험 구조와 합격 기준에 대한 이해를 바탕으로, 이제 과목별 학습 전략 수립 방법을 살펴보겠습니다. 공인중개사 시험은 단순 암기만으로는 합격하기가 어려운 시험으로 평가받고 있습니다.

• 부동산학개론 : 계산문제 대비를 위한 공식 이해 및 반복 풀이
• 민법 : 판례와 법리 이해를 중심으로 한 사례형 문제 대응력 강화
• 공인중개사법령 및 중개실무 : 실무 연계형 고득점 전략 과목으로 활용
• 부동산공법 : 방대한 분량을 체계도 중심으로 반복 학습
• 공시법·세법 : 출제 비중(24:16)을 고려한 시간 배분 학습

부동산공법과 민법은 학습량이 압도적으로 많은 과목입니다. 따라서 시험 직전 단기간에 몰아서 준비하기보다, 초반부터 꾸준한 회독을 통해 개념을 누적해 나가는 것이 중요합니다. 반대로 공인중개사법령 및 중개실무는 상대적으로 학습 범위가 명확하고 실무와 밀접합니다. 단기간 집중 학습으로도 고득점이 가능한 과목이므로, 전체 점수를 끌어올리는 전략 과목으로 활용하는 것이 좋습니다.

학습 팁 : 매년 최신 기출문제와 개정 법령(특히 세법 관련 세율 및 정책 변화)을 반드시 확인하고 학습 자료에 반영해야 합니다.

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8. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1차와 2차를 같은 날 모두 응시하나요?

공인중개사 시험은 별도의 날짜로 나누어 치르지 않습니다. 오히려 오전에 1차 시험을, 오후에 2차 시험을 이어서 보는 구조랍니다.

1차 시험에서 과락이 발생하면 2차 시험 응시 자격도 상실하게 됩니다.

1차 시험에서 과목별 40점 미만이거나 평균 60점 미만으로 불합격할 경우, 이미 응시한 2차 시험 성적은 채점 대상에서 제외되어 무효 처리됩니다.

Q3. 특정 과목만 잘 봐도 합격할 수 있나요?

아닙니다. 공인중개사 시험은 과목별 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 모두 충족해야 합니다.

한 과목이라도 과락이 발생하면 다른 과목 점수와는 무관하게 불합격 처리됩니다.

Q4. 가장 학습 분량이 많은 과목은 무엇인가요?

부동산공법과 민법 및 민사특별법이 학습 범위가 가장 넓은 과목으로 꼽힙니다. 두 과목은 초반부터 꾸준한 학습이 필요합니다.

Q5. 시험시간 동안 화장실을 갈 수 있나요?

시험 규정상 교시 중 이동이 제한적으로 허용됩니다. 다만 시험 관리본부의 세부 규정에 따라 달라질 수 있으므로 사전에 시험 시행처의 최신 공고를 확인하는 것이 안전합니다.

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공인중개사 시험의 주요 정보를 한눈에 정리해 드립니다.

지금까지 살펴본 내용을 하나의 표로 종합하면 다음과 같습니다.

공인중개사 시험은 하루 동안 총 6과목, 200문항을 풀어야 하는 만만치 않은 일정입니다. 다만 시험 구조와 시간표, 합격 기준을 명확히 이해하면 과목별 학습 비중과 실전 시간 배분 전략을 훨씬 체계적으로 세울 수 있습니다.

마무리 요약 : 공인중개사 시험의 합격 전략은 "특정 과목의 고득점"이 아니라 "전 과목의 균형 잡힌 40점 이상 확보"에서 시작됩니다. 시험 구조를 정확히 파악하는 것이 곧 합격으로 가는 가장 확실한 첫걸음입니다.

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공인중개사 시험은 총 6과목으로 구성됩니다. 하루 동안 1차와 2차 시험을 모두 치르게 되므로, 시험과목과 시험시간을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이를 통해 과목별 학습 비중을 효율적으로 조절할 수 있습니다. 또한 절대평가라는 채점 방식의 특성을 이해하면 불필요한 불안감 없이 전략적으로 학습에 집중할 수 있습니다.

공인중개사 시험의 구조를 정확히 파악하는 것이 합격으로 가는 첫걸음입니다. 체계적인 학습 계획을 세우신다면 올해 합격에 한 걸음 더 가까워지실 수 있습니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

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