공인중개사 시험과목·시험시간 총정리｜1차·2차 과목부터 문항 수까지 한눈에 보기

안녕하세요. 유용한 정보를 전달드리는 랜드하나 공인중개사 정보센터입니다. 결론부터 말씀드리면, 공인중개사 시험은 1차와 2차로 구분된 총 6과목을 하루 동안 객관식 5지선다형으로 치르며, 절대평가 기준으로 과락 40점 미만 없이 평균 60점 이상을 확보해야 합격이 가능합니다. 2차 합격 총점은 180점이며, 문항당 2.5점, 과목당 40문항으로 채점됩니다. 지난 36회 시험이 최근 5~10년 중 가장 평이한 난이도를 보였으므로, 37회(2026)는 난이도가 2~3단계 상승할 가능성이 높습니다. 방심하지 않으시길 권해드립니다.

오늘 아침 출근길에 지하철에서 공인중개사 시험 일정을 검색하시는 분을 우연히 보았습니다. 시험 구조를 처음 접하시는 분들은 과목 수, 문항 배분, 합격 기준이 복잡하게 느껴지기 마련입니다. 본 글에서는 1차와 2차 과목별 문항 구조, 시험시간, 그리고 각 과목별 OT에서 확인된 핵심 전략을 표와 함께 정리해 드립니다.

1. 공인중개사 시험 구조 이해하기

공인중개사 시험은 1차 2과목과 2차 4과목으로 구성되며, 전 과목이 객관식 5지선다형으로 출제된답니다. 서술형이나 논술형 문제가 존재하지 않습니다. 1차와 2차는 같은 날 응시하며, 1차에서 과락 40점 미만 또는 평균 60점 미만일 경우 2차 성적은 채점 대상에서 제외됩니다.

구분	내용
시험 구성	1차 2과목 + 2차 4과목 = 총 6과목
문제 유형	객관식 5지선다형
과목당 문항 수	40문항(공시법+세법은 합산 40문항)
채점 방식	절대평가(과락 40점 미만 금지, 평균 60점 이상)
2차 합격 총점	180점(평균 60 × 3과목)
문항당 배점	2.5점

기출 누적 문항 수는 36회 동안 1,440문제 이상에 달합니다. 이 방대한 기출을 체계적으로 분석하는 것이 합격의 첫걸음이랍니다.

2. 1차 시험과목 완전정리

Q. 부동산학개론의 문항 구조와 전략은 무엇입니까?

A. 부동산학개론은 100점 만점에 60점을 목표로 잡는 시험이며, 상 난이도 10문항을 버리고 중·하 난이도 30문항 중 24문항을 확보하는 3할 타자 전략이 권장됩니다. 계산 문제 11문항은 포기하지 않으시길 바랍니다. 꾸준히 연습하면 7~8문제(70~80%) 해결이 가능합니다. 초반 빅3인 수요·공급론, 투자론, 감정평가론을 먼저 정복하는 것이 효과적입니다. 이종호 교수 OT에서는 N(Now, 원리 이해)·L(Later, 단순 암기 나중) 표시로 번아웃을 방지하는 NL 기법을 소개하셨습니다.

Q. 민법 및 민사특별법의 출제 경향은 어떻습니까?

A. 40문항 중 30문항 이상이 판례에서 출제되며, 사례형과 박스형 문제 비중이 지속적으로 증가하고 있습니다. 채희대 교수 OT에서는 넓게 공부하기보다 핵심을 반복하는 전략을 강조하셨습니다. 자투리 시간(식후 30분, 취침 전 30분)을 활용해 판례 지문을 짧게 반복하는 습관이 도움이 된답니다. 초심자는 복습에 집중하고, 유경험자는 선행학습을 활용하는 것이 효율적입니다.

3. 2차 시험과목 완전정리

Q. 부동산공법의 문항 분포와 학습 방향은 무엇입니까?

A. 진창환 교수 OT에서는 공법의 만점은 80점이라고 설명하셨습니다. 매년 킬러 8~10문제(20~25점)는 포기하는 것이 현명합니다. 180점 전략의 핵심은 중개사법 80점 이상을 확보하면 공법과 공시세법이 50점대여도 평균 60점 통과가 가능하다는 점입니다. 2차 4과목을 25%씩 평평하게 공부하는 것은 최대 실수입니다. 6대 법률 문항수는 국토계획법 12문항(상반기 필수), 도시개발법 6문항, 건축법 7문항, 주택법 7문항, 도시및주거환경정비법 6문항, 농지법 2문항으로 구성됩니다.

Q. 공인중개사법령 및 중개실무의 특징은 무엇입니까?

A. 황정선 교수 OT에서는 이 과목을 효자·전략 과목으로 규정하셨습니다. 80점 이상 확보가 2차 합격의 열쇠입니다. 40문항 전부 법률 용어로 출제되므로, 시작과 끝은 용어의 정의입니다. 시그니처 암기 코드 3가지가 소개되었습니다. "결사부 중 53 양업소"(절대적 등록취소), "예피파 금치 정치정 사벌사"(결격사유), "업무 금거 증직 투시단"(금지행위)입니다. 랜드하나에서는 교수가 직접 전화하는 1:1 밀착 학습 코칭을 통해 용어 정의를 체계적으로 점검해 드립니다.

Q. 부동산공시법과 세법의 문항 구조는 어떻습니까?

A. 공시법과 세법은 한 과목 40문항으로 구성됩니다. 공간정보법(지적법) 12문항, 등기법 12문항, 세법 16문항입니다. 배상용 교수 OT에서는 지적법 12문항 중 10문항 이상을 목표로 설정하라고 안내하셨습니다. 지적법은 격벽 구조로 단원별 독립 학습이 가능하고, 등기법은 유기적 연계 알고리즘으로 초반 이해 시간이 필요하지만 암기량이 급감합니다. 강성규 교수 OT에서는 세법 16문항이 최근 난이도가 급상승하여 한두 문제로 당락이 결정된다고 경고하셨습니다. 3대 전략은 이해·암기·비교입니다.

4. 시험시간 상세 안내

교시	시험시간	소요 시간	응시 과목	총 문항 수
1차	09:30 ~ 11:10	100분	부동산학개론, 민법 및 민사특별법	80문항
2차 1교시	13:00 ~ 14:40	100분	공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법	80문항
2차 2교시	15:30 ~ 16:20	50분	부동산공시법 및 부동산세법	40문항

오전 09:30에 시작해 오후 16:20에 종료되므로 총 6시간 50분 동안 시험 일정을 소화하게 됩니다. 2차 2교시는 50분 만에 40문항을 풀어야 하므로 평소 모의고사를 통해 시간 감각을 익혀두는 것이 필수적입니다.

5. 시기별 학습 전략 요약

랜드하나 OT에서 확인된 시기 전략은 상반기에 공법과 중개사법(100점짜리 기초 과목)에 집중하고, 하반기에 공시법과 세법 비중을 확대하는 시프팅(비중 이동) 전략입니다. 기출 누적 1,440문제 이상을 체계적으로 분석하며, 37회 난이도 상승에 대비해 방심하지 않으시길 바랍니다.

랜드하나 공인중개사 정보센터는 EBS 방송교재 6년 연속 선정 저자의 직강과 교수가 직접 진행하는 학습상담으로 이 학습 순서를 그대로 따라갈 수 있게 돕고 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 공인중개사 시험의 합격 기준은 정확히 무엇입니까?

A. 절대평가 방식으로, 과락 40점 미만 없이 전 과목 평균 60점 이상을 충족해야 합니다. 2차 합격 총점은 180점이며, 문항당 2.5점, 과목당 40문항으로 채점됩니다.

Q. 37회 시험의 난이도 전망은 어떻습니까?

A. 36회 시험이 최근 5~10년 중 가장 평이한 난이도를 보였으므로, 37회(2026)는 난이도가 2~3단계 상승할 것으로 예상됩니다. 하 난이도 문제가 30문제에서 감소하고 상 난이도 문제가 3~4문제 증가할 수 있으므로 방심하지 않으시길 권해드립니다.

Q. 2차 시험에서 어떤 과목에 우선적으로 집중해야 합니까?

A. 중개사법 80점 이상 확보가 2차 합격의 열쇠입니다. 중개사법 80점을 확보하면 공법과 공시세법이 50점대여도 평균 60점 통과가 가능합니다. 상반기에는 공법과 중개사법에 집중하고, 하반기에는 공시법과 세법 비중을 확대하는 시프팅(비중 이동) 전략이 권장됩니다.

※ 본 포스팅은 랜드하나 공인중개사 정보센터의 이종호·채희대·진창환·황정선·배상용·강성규 교수 OT 자료를 바탕으로 작성되었습니다. EBS 방송교재 6년 연속 선정 저자직강의 학습상담과 적정 분량 교재는 수험생의 체계적인 준비를 지원합니다.

글쓴이: 랜드하나 수험연구소