공인중개사 시험 난이도와 합격률 분석｜최근 5년 데이터로 알아보는 합격 가능성

공인중개사 시험의 합격률은 실제로 매우 낮은 편입니다.

공인중개사 시험의 합격률은 통계적으로 매우 낮은 편입니다. 이는 단순한 경쟁률 문제가 아니라 엄격한 절대평가 체계와 단계별 탈락 구조 때문입니다. 2025년 기준 1차 합격률은 23.51%, 2차 합격률은 32.14%로 나타나며, 이는 수험생의 약 4분의 1만이 1차를 통과하고, 그중 다시 약 3분의 1만이 최종 합격한다는 의미입니다.

낮은 합격률의 배경에는 시험 난이도뿐만 아니라 제도적 요인도 작용합니다. 1차 시험에 불합격할 경우 2차 시험 성적이 무효 처리되는 규정이 적용되기 때문입니다. 이로 인해 단계별 통과의 중요성이 극대화되는 셈입니다.

시험은 절대평가 방식으로 운영됩니다. 따라서 과목당 40점 이상, 평균 60점 이상을 획득해야 합격할 수 있습니다. 이는 상대평가와 달리 다른 수험생의 점수와 무관하게 정해진 기준을 충족해야 함을 의미합니다. 그러므로 특정 과목에서의 약점이 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다.

특히 1차와 2차 시험은 모두 객관식 5지선다형으로 출제됩니다. 각 단계에서 요구되는 과목 구성과 배점은 다음과 같이 명확히 구분되어 있습니다.

2차 시험에서는 부동산공시법령과 부동산관련세법이 동일한 시간에 시행됩니다. 다만 이 두 과목은 서로 독립된 과목으로 간주된답니다. 두 과목을 합산하면 40문항 100점으로 구성되므로 다른 과목과 유사해 보일 수 있습니다. 하지만 합격 기준은 각 과목별로 독립적으로 적용되므로 주의가 필요합니다.

공인중개사법 시행령에 따라 1차 시험에 불합격할 경우 2차 시험은 무효 처리됩니다. 따라서 1차 통과가 최종 합격의 필수 전제 조건이랍니다.

수험생은 전체적인 평균 점수만 고려하기보다, 각 과목의 최소 합격 점수인 40점을 반드시 확보하는 전략이 필요합니다. 1차 시험에서의 실패는 2차 준비 기간과 노력을 모두 무색하게 만들 수 있으므로, 초기 단계에서의 철저한 대비가 합격 가능성을 결정하는 핵심 요소입니다.

이러한 구조적 특징을 이해하고 각 단계의 합격 기준을 명확히 인지하는 것이 성공적인 시험 준비의 첫걸음입니다.

2차 시험의 과목 구성과 배점 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

2차 시험은 부동산공법, 공인중개사법령및중개실무, 부동산공시법령, 부동산관련세법 등 실질적으로 4개 과목으로 구성됩니다. 과거 시행공고상 하나의 과목으로 묶여 있어 3과목으로 오해하는 경우가 많습니다. 다만 대표이사 정정에 따라 배점과 문항이 명확히 구분된 별개 과목임을 인지해야 합니다.

난이도 분석의 기초가 되는 부분입니다. 따라서 각 과목의 특성을 정확히 파악하는 것이 합격의 첫걸음이랍니다.

전체 시험은 총 120문항 300점 만점으로 진행됩니다. 시험은 1교시와 2교시로 구분되어 실시되지요. 특히 2교시에서는 부동산공시법령과 부동산관련세법이 같은 시간에 치러집니다. 다만 이는 시험 운영상의 편의를 위한 조치일 뿐, 두 과목은 서로 독립적인 평가 대상입니다.

각 과목별 문항 수와 배점 구조는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

• 부동산공법: 40문항으로 100점 배점
• 공인중개사법령및중개실무: 40문항으로 100점 배점
• 부동산공시법령: 24문항으로 60점 배점
• 부동산관련세법: 16문항으로 40점 배점

각 과목의 세부 출제 비율과 문항 분포는 학습 전략 수립에 필수적인 정보입니다. 부동산공법의 경우 국토계획법, 도시개발법, 건축법 등 다양한 법령이 고르게 출제되는 편입니다. 공인중개사법령및중개실무는 법령 문제와 실무 문제가 혼합되어 출제된답니다.

반면 공시법령과 세법은 문항 수가 적어 단답형 실수라도 치명적이므로 집중력이 요구됩니다.

시험 구성은 객관식 5지선다형으로 통일되어 있습니다. 모든 문항은 동일한 점수 체계를 따르며, 이는 평가의 공정성을 담보하는 기본 원칙입니다. 2교시에서 두 과목이 함께 출제되는 구조라 하더라도, 각 과목이 요구하는 지식 영역은 명확히 구분됩니다. 부동산공시법령은 지적법과 등기법 등 공시 관련 법령을 다루는 반면, 부동산관련세법은 조세총론과 국세, 지방세 등 세법 영역을 평가합니다. 따라서 두 과목은 서로 다른 학습 전략과 지식 축적이 필요함을 유의해야 합니다.

따라서 학습 시 두 과목을 혼동하지 않고 각각의 특성에 맞춰 대비해야 합니다. 랜드하나 수강생들 사이에서 정확한 과목 구분과 배점 이해가 효율적인 시간 관리와 합격률 향상에 직결된다고 알려져 있습니다.

과목별 출제 경향과 난이도 특징을 살펴보면 다음과 같습니다.

공인중개사 시험의 과목별 출제 경향은 단순 암기를 넘어 법조문 이해와 계산 능력, 복합적 사례 분석을 요구하는 방향으로 명확히 분화되어 있습니다. 최근 5년간의 데이터와 교재 원문 빈도표를 분석하면 각 과목마다 고득점을 위한 전략이 완전히 다르다는 사실을 확인할 수 있습니다.

1차 시험에서는 민법의 판례 적용 능력과 부동산학개론의 계산 문제 대비가 핵심입니다. 2차 시험에서는 법령의 반복 학습과 세법의 사례형 문제 대응 능력이 합격의 관건이 됩니다.

1차 과목 중 민법은 전체 출제 문항의 80~85%가 판례 중심 출제되므로, 법리 이해를 통한 판례 적용 능력이 필수적입니다. 부동산학개론은 영역별 출제 비중이 고르게 분포하며, 특히 계산 문제가 포함된 영역은 절대 포기해서는 안 됩니다.

주요 영역별 출제 문항수와 특징은 다음과 같습니다.

• 총론: 2~3문항 출제되며 난이도가 낮아 점수 획득이 비교적 용이합니다.
• 경제론 및 시장론: 수요공급이론, 탄력성, 효율적시장론 등 이론적 이해가 요구되며 계산 문제 대비가 필요합니다.
• 투자론 및 금융론: 레버리지, LTV, DTI, 리츠 등 금융 관련 계산 문제와 개념 이해가 중요하며 5~8문항이 출제됩니다.
• 감정평가론: 원가, 비교, 수익 방식 등 3가지 평가 방식의 계산 문제 대비가 필수이며 6~7문항이 출제됩니다.

2차 과목인 공인중개사법령및중개실무는 40문항 중 30~35개가 공인중개사법령과 부동산거래신고법에서 출제됩니다. 따라서 법률부터 별지서식까지의 반복 학습이 고득점의 핵심이랍니다. 중개실무는 출제 비중이 낮으나 분묘기지권, 주택임대차보호법 등 고난도 문제가 단골로 출제됩니다.

최근 34회와 36회 시험을 살펴보면 단순 암기형 문제는 1문제 이하로 크게 줄어든 상태입니다. 이는 이제 이해 위주의 학습이 필수적임을 분명히 보여주고 있습니다.

부동산세법은 과세대상 파악부터 비과세 요건 확인까지 6단계의 체계적 접근이 필요합니다. 최근에는 사례형 문제의 비중이 증가하고 있습니다. 부동산공법은 다수 법률이 복합적으로 출제되므로 개별 법령을 고립되게 학습하기보다는 연관성을 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 학습 방향이 핵심 전략으로 자리 잡고 있습니다.

공시법령은 개념 이해를 바탕으로 핵심 조문을 암기하는 병행 학습이 요구됩니다. 각 과목의 고유한 난이도 패턴에 맞춰 전략적으로 대비해야 합격 가능성을 높일 수 있습니다.

합격 가능성을 높이기 위한 과목별 학습 전략입니다

과목별 특성에 맞춘 구체적인 학습 로드맵을 수립하고 실행하는 것이 합격의 핵심입니다. 민법, 부동산학개론, 2차 과목 각각의 출제 경향과 난이도 특징을 분석해야 합니다. 이를 바탕으로 효율적인 시간 배분과 공부법을 적용해야 합니다.

민법은 체계적인 4단계 학습법을 통해 접근해야 합니다. 먼저 교재를 개략적으로 1회독한 뒤 내용을 깊이 있게 이해하고, 주요 테마를 정리한 후 기출문제와 판례를 반복 학습합니다.

이 과정을 통해 법리적 사고력을 기르고 출제 패턴을 파악할 수 있습니다.

부동산학개론은 다음 8가지 전략을 준수하여 학습해야 합니다.

• 기본이론을 원리 위주로 철저히 이해하고 용어 및 개념을 정리합니다.
• 한 번에 이해되지 않으므로 여러 번 반복 학습(다독)하여 자연스럽게 습득합니다.
• 논점을 파악한 후 자기 스타일에 맞게 기억하며 기본서는 1권으로 충분합니다.
• 난이도가 중·하인 문제를 집중 공략하고 어려운 계산 문제는 과감히 스킵합니다.
• 목차 체계(대·중·소목차)를 핵심 단어로 활용하여 스크린 학습을 진행합니다.
• 기출문제를 철저히 분석하여 출제 경향을 파악합니다.
• 실전문제와 모의고사를 통해 시간 내 재생 능력을 확인합니다.
• 반복적으로 틀리는 문제에 집중하며 동일 시간 할애를 금지합니다.

2차 과목은 각 과목의 특성에 맞는 수험대책을 세워야 합니다. 공인중개사법령및중개실무는 80점 이상을 목표로 합니다. 공인중개사법령과 부동산거래신고법에서는 반복 학습을 통해 고득점을 노립니다.

중개실무 과목은 단순 암기가 아닌 개념 이해를 바탕으로 학습해야 합니다. 공시법령은 80점을 여유 있게 확보할 수 있도록 접근하는 것이 좋습니다. 세법 과목의 경우 최근 개정된 법령 내용을 반드시 숙지해야 합격에 도움이 됩니다.

시험 준비에 드는 비용과 절차를 안내해 드립니다.

2026년 제37회 공인중개사 시험은 8월 원서접수를 거쳐 10월 31일에 치러집니다. 응시 수수료는 1차 13,700원, 2차 14,300원이며 동시 응시 시 28,000원으로 책정됩니다. 이 비용은 공인중개사법 제8조에 근거한 공식 금액입니다. 수험생은 시험 난이도 분석과 함께 이러한 실질적인 조건도 반드시 고려해야 합니다.

정확한 일정과 비용 파악은 합리적인 학습 계획 수립의 첫걸음이 됩니다.

응시 수수료는 응시 단계와 방식에 따라 차등 적용됩니다. 1차와 2차를 나누어 응시할 경우 각 단계별 수수료가 부과되며, 두 시험을 동시에 응시할 경우 할인된 금액인 28,000원을 납부하시면 됩니다.

이러한 비용 구조는 수험생의 경제적 부담을 고려하여 설계되었습니다.

원서 접수 후 취소 시 환불 규정은 Q-Net 국가전문자격 환불규정에 따릅니다. 원서접수 기간 중 취소 시 전액 환불되며, 접수 기간 종료 후에는 시험일까지 남은 기간에 따라 차등 환불됩니다. 랜드하나 학습 코칭에서도 환불 규정 확인을 권장합니다.

일정 기간이 경과하면 50% 환불이 적용되며, 시험일이 임박한 시점에는 환불이 불가능할 수 있습니다. 정확한 환불 가능 기간과 비율은 회차별 시행공고와 Q-Net 마이페이지에서 반드시 확인해야 합니다.

• 원서접수 기간 중 취소: 100% 환불
• 접수 종료 후 취소: 남은 기간별 차등 환불(일정 기간 50% 등)
• 시험 임박 시: 환불 불가 가능성 있음
• 확인 방법: Q-Net 마이페이지 및 시행공고 참조

2차 시험은 부동산공법, 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공시법령, 부동산관련세법의 4과목으로 구성됩니다. 총 120문항 300점 만점이며, 부동산공시법령과 부동산관련세법은 같은 시험 시간에 치러지지만 배점과 문항 구성상 별개의 과목으로 인정됩니다.

이 구조를 정확히 이해하는 것이 효율적인 학습 전략 수립에 필수적입니다.

공인중개사 시험 합격의 핵심 조건은 명확한 학습 전략과 꾸준한 실천입니다.

공인중개사 시험 합격의 핵심은 학력이나 경력에 구애받지 않는 응시 자격을 넘어, 1차와 2차의 연계성을 정확히 이해하고 기출문제와 최신 법령을 완벽히 숙지하는 데 있습니다. 응시 자격에는 제한이 없으나, 1차와 2차는 동시 접수 및 응시가 가능하되 1차 불합격 시 2차 시험은 무효가 되므로 전략적 준비가 필수적입니다.

시험 비용과 응시 구조는 다음과 같이 정리할 수 있습니다. 랜드하나가 안내하는 바에 따르면 응시료는 매년 변동될 수 있으므로 해당 연도 시행공고를 반드시 확인해야 합니다.

합격을 위한 학습 전략은 단계별 접근이 요구됩니다. 특히 민법 학습은 다음과 같은 4단계를 거치는 것이 효과적입니다.

• 1회독: 본문 위주로 개략적으로 읽고 부담 없이 예습합니다.
• 2회독: 문장의 의미를 곱씹으며 제도적 취지와 배경을 이해합니다.
• 3회독: 시험 빈출 테마 중심으로 체계적으로 정리하고 반복 학습합니다.
• 4회독: 기출문제 완벽 숙지와 최근 판례 정리를 통해 실전 능력을 완성합니다.

교재 원문에서는 충분한 이해 없이는 정리와 암기가 불가능하며, 정리와 암기 없이 이해만으로는 고득점이 어렵다고 강조합니다. 따라서 이론적 이해와 암기, 문제 풀이를 균형 있게 수행해야 합니다. 이는 랜드하나의 커리큘럼에서도 확인할 수 있습니다.

정확한 정보 습득은 합격의 지름길입니다. 랜드하나 교재를 통해 체계적으로 학습하고, 한국산업인력공단 Q-Net의 공식 정보를 적극 활용하여 최신 동향을 파악하시기 바랍니다.

신뢰할 수 있는 자료에 기반한 준비가 합격 가능성을 높이는 가장 확실한 방법입니다.

---

자주 묻는 질문 (FAQ)

---

함께 읽으면 좋은 글

• 2026 공인중개사 시험 난이도 전망 & 합격 전략 총정리
• 공인중개사 시험 준비기간은 얼마나 걸릴까? 직장인·초시생 기준 합격 준비기간 총정리
• 공인중개사 독학 합격 가능할까? 학원 vs 독학 완벽 비교 및 2026 시험 전략